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Aktuelles aus Recht und Steuern

In den 1990-er Jahren empfahlen Anlageberater ihren Kunden häufig, sich an geschlossenen Immobilienfonds zu beteiligen. Dabei wurden diese Beteiligungen oft in den rosigsten Farben gepriesen. Unter anderem wurde der Eindruck erweckt, dass sie am Markt handelbar seien, was nicht der Fall ist. 

Die Rechtsprechung zu der Frage, ob ein Anlageberater verpflichtet sei, seinen Kunden auf die eingeschränkte Handelbarkeit von KG-Anteilen an einem geschlossenen Immobilienfonds hinzuweisen, war nicht einheitlich.  

Der BGH hat in 2007 (Urteil vom 18.01.2007 - III ZR 44/06) entschieden, dass ein Anlageberater grundsätzlich - auch ungefragt - gehalten sei, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Marktes nur eingeschränkt möglich sei. Die praktisch fehlende Aussicht, eine KG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können, sei ein Umstand, der für den durchschnittlichen Anleger für seine Anlageentscheidung von erheblicher Bedeutung ist. Die Pflicht zur ungefragten Aufklärung über die eingeschränkte Handelbarkeit entfällt dann, wenn die Weiterveräußerung für den Anleger erkennbar ohne Belang ist oder eine entsprechende Belehrung in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen durfte, dass der Kunde diesen gelesen und verstanden hat und ggf. von sich aus Nachfragen stellen würde. 

Bei fehlendem Hinweis auf die eingeschränkte Handelbarkeit der Kommanditbeteiligung besteht grundsätzlich ein Anspruch des Anlegers gegen den Anlageberater auf Ersatz des durch den Erwerb der Beteiligung entstandenen Schadens.  

Wenn die Anlageempfehlung lange zurückliegt, stellt sich die Frage der Verjährung des Schadensersatzanspruchs.  

Der BGH hat für das bis zum 31.12.2002 geltende Verjährungsrecht entschieden (Urteil vom 11.12.2003 – III ZR 118/03), dass Schadensersatzansprüche gegen den Anlageberater und auch gegen den Anlagevermittler grundsätzlich erst in 30 Jahren verjähren. Für das ab dem 01.01.2002 geltende Verjährungsrecht hat der BGH unlängst bekräftigt (Urteil vom 23.09.2008 - XI ZR 262/07), dass Voraussetzung für den Verjährungsbeginn die Zumutbarkeit der Klageerhebung sei. Daran fehle es, solange die Rechtslage unsicher und zweifelhaft sei, bis zur objektiven Klärung der Rechtslage. Diese erfolge bei uneinheitlicher Rechtsprechung erst mit der Veröffentlichung einer die Rechtslage betreffenden Entscheidung des BGH. Erst dann ist die Klageerhebung zumutbar und beginnt die 3‑jährige Regelverjährung der §§ 195, 199 BGB n.F. zu laufen. 

Die Verjährungsfrist für die Haftung des Anlageberaters wegen fehlenden Hinweises auf die eingeschränkte Handelbarkeit der KG-Beteiligung bei einem geschlossenen Immobilienfonds begann somit mit der Veröffentlichung des BGH-Urteils vom 18.01.2007 (III ZR 44/06). Dies geschah noch in 2007, so dass die Haftung Ende 2010 verjährt. Rein vorsorglich sollten bereits vorher verjährungshemmende Maßnahmen gemäß § 204 BGB erwogen werden.